なぜアメリカ？ なぜテキサス？

▼なぜ「アメリカ不動産」に投資するのが賢いのか？「様々な理由」

①：世界で１位の経済規模。アメリカではGDP（国民や企業の稼ぐ力）が年々増加し、過去30年で約４倍です。その様な世界最強の国に資産を置いておくことが将来の安心に繋がります（日本在住の方なら、生活するためには円も必要ですが、世界の基軸通貨である【アメリカ$】で中長期間保有するメリットは相当大きいと感じています）。

②：人口増加（2050年にはアメリカの人口は４億５千万人にもなると予測されています。いまのアメリカの人口にさらに約１億人が追加されるイメージです。そして、実は、なんと、2100年まで移民含め増加するとの予測がされています。一方、日本の人口は1.2億→8000万人台へ減少、本格的な「超高齢化社会」に突入するためご存知の通り、国力も衰退しています。）一方、アメリカでは、健全な人口増加による住宅需要の恩恵を受けることが可能です（資産価値上昇・家賃上昇・インフレ対策など）基本、人口が増えない限り国の成長は見込めません。日本不動産の将来ですが、様々な要素もありますが、総合的に考えると、一部エリアを除き、日本で不動産を持つことは高い可能性でリスクでもあるとも言えるのです。

③：アメリカは世界で1,2を争う位、カントリーリスクが低く、特にアメリカ不動産購入では法整備がしっかりしています。購入の際でまずトラブルに遭うことがまずありません。そして、過去のそれぞれの不動産の購入履歴などの取引は明確で、日本とは異なり、１軒１軒の家の購入価格や家賃金額などの詳細の履歴もZillowというサイトに残り、世界中の誰もがいつでも調べることが出来ます。そのため世界中の（個人・企業）投資家が、東南アジアの不透明な体制ではなく、明確・明瞭に安心して投資出来る体制が整っております。そのため、世界中からアメリカ不動産投資をしたい人が増え、さらに不動産価格が年々上がる要因も手伝い、良い循環が出来ています。

④：アメリカは中古不動産が人気！日本と異なり、アメリカでは平均５～７年に一回引越しをします。そのため、日本の様に家を建てたらそこに一生住むという訳ではなく、アメリカでは中古の流通が高く（約８割）も占めます。そして、日本の不動産は新築を建てる傾向ですが、アメリカは中古住宅が約8割を占めるため、常に流通が起きるため日本では考えられないくらいに不動産の売買が活発です。むしろアメリカでの新築は新規建築の承認に時間がかかり、よほどの事でない限り新築が人気ではありません。鉄板である、中古住宅が人気のため、流動性が高く、賃貸も付きやすく、物件やエリア次第ではありますが、不動産を購入や売却する際も時間が早い場合もあります。

⑤：節税メリット。日本在住の方なら、日本の税制に乗っ取って合法的に節税（最短４年で加速度償却）することが現時点では可能です。例えば、3,000万円の家で、８０％の部分が建物であれば、2,400万円を４年間で節税することが可能です。（つまり年間600万円の所得を下げることが可能です）。アメリカ不動産投資は、節税メリットだけではないため、節税目的では二の次であることをオススメします。（売却する際には結局、税金がかかるからです。税金支払額を計画的に下げることは可能ですが、税金の支払いの先延ばしでもあります。）

⑥：年々、不動産価格が上昇する。過去40年間、毎年全米平均4％も不動産価格が上昇しております。つまり、アメリカ人が20歳台の若い時に不動産を購入して、老後60歳台になる頃（40年の経過）で不動産価格は少なくとも２倍～高いと10倍の値段になっていることが多々あります。そのため、アメリカ不動産投資に気づいてから早いうちにアメリカ不動産に投資（又は住居として）しておけば置くほど、寝かせば寝かすほど価値が高まり、日本の価値が下がるものとは違い、手間のかからない資産構築をすることが可能です。

▼アメリカで投資するなら、有力の都市は？
成長が見込めるのは、アリゾナ、コロラド、テキサス、フロリダ、テネシーなど色んな州があります。近年でのトレンドは、どれも南部が多いです。この南部エリアは「サンベルト地帯（太陽のベルトをイメージ）」と言いまして、これからのアメリカは【南部地域】がオススメです。NY、シアトルやボストン、サンフランシスコ、シカゴなど北や東西にある都市はどれも住宅価格が高くて、どちらかというと投資用には向いていません。ハワイなどは日本人投資家にも人気ですが、購入価格も高く、家賃からの手残りであるキャッシュフローも良くはありません。

その中でも投資用としてトレンドなのはテキサス州です（固定資産税が高い面は否めませんが）。まだ比較的安い住宅価格で、住みやすい環境、エリアによっては学区が高く、トヨタやNTTなどの大手企業が引っ越してきています。とても良い波がテキサス、特にダラスには押し寄せています。詳細はプレナビでもお伝えさせて頂いていますので一度ご覧頂ければと思います。

▼テキサス州でも沢山の都市圏はあります。そこで、なぜ、ダラスなのか？をお話したいと思います。まずテキサスを主要都市で大きく５つに分けると、①ダラス、②ヒューストン、③オースチン、④サンアントニオ、⑤コーパスクリスティなどです。私はそのエリア全てに行き物件も見てきました。

まず、②ヒューストンですが、すぐ近くにメキシコ湾がありまして、ヒューストン市内全域と言われるくらいに洪水のリスクがあります。すべてのエリアではありませんが、数年前の100年に１度の洪水の大参事の様に、土地柄洪水のリスクが常に隣り合わせです。

洪水被害に巻き込まれると、テナントをホテルに宿泊する費用、カーペットや床の修繕費用、土台の修繕、テナントへの損害費用、（洪水）保険料が高いなど購入前からリスクが分かっているため、あえてそのような洪水リスクを負うまでヒューストンを選びたいとは思えません。（勿論、洪水が無いエリアもあります）

③オースチン→今から５年前以上なら割と安価で良かったのですが、エンジニアのIT関係会社が進出して、ダラスを超えるくらいの率で不動産価格が一気に上がってしまいました。そして、オースチンという街は優秀な人材を輩出するテキサス大学のキャンパスが広大で学生が多いため、場合によっては、住んでいる学生に家の中を荒らされたり、壊されたりするリスクも出てきます。借り手の多くが借り手（一極集中傾向）だという点も懸念があります。良い面では、複数年の賃貸契約を結んでくれる可能性は高くて良いのですが、特に気になるのは、オースチンでは産業に偏りがあり、ダラスやヒューストンと比べて、色々な産業がありません。いまはまだ良いですが、もし、その数少ない産業が傾いたら、一気に不動産価格が下がることも考えられます。そして、日本人コミュニティが少ないです。投資をする上では、投資先に様々な産業があることが望ましいと考えています。

④サンアントニオや⑤コーパスクリスティ→テキサスでもメキシコ寄りのエリアのため、テナントの属性が限られてしまう傾向があります。割と、ヒスパニック系のブルーワーカーのテナントが多い様子です。購入するお金に乏しく、一生賃貸という傾向もあります。そのため、仮に物件価格が上がっても、その家を買える層が少ないため、出口戦略としてどうかと感じています。そのため、売りたいときに売れない場合も生じます。

結果、良いテナントに入って頂いた方が、投資するにはもっとも良いと感じます。そこで、①～⑤の様々な都市を検討した結果、①ダラスには様々な産業構造があり、人種も多く、学校・治安・生活レベル・気候・自然災害・風土・教育面、大きなきっかけはトヨタなど超大手企業が進出したエリアなど総合的に突出しているのがダラスでした。厳密に言うと、ダラスの北エリアがオススメだと感じております。＊勿論、ダラスも自然災害は発生しています。

▼では、ダラスならどこでも良いのか？
目的によっては異なりますが、鉄板エリアであれば、単刀直入に言いますと、プレイノ・フリスコ・マッキーニを初め、キャロルトン、アレン、リチャードソン、プロスパー、ダラスアップタウンあたりをオススメします。

しかし、上記のオススメであるエリアでも、買ってはいけない場所（地域）があります。そこで、買ってはいけないエリアを事前に知り、避けないといけません。それについては個人的にご説明いたします。お問い合わせして頂いた方へご希望であれば詳細なデータをお渡しします。もし、興味がありましたらお問い合わせください。